Pourquoi Miami attire autant de nouveaux résidents ?

2.1. Migration record et profils à hauts revenus

Selon le U.S. Census Bureau et Miami Realtors® :

• Miami-Dade, Broward et Palm Beach figurent parmi les trois premières destinations nettes de migration aux États-Unis.

• Les nouveaux arrivants proviennent principalement de :

  • New York

  • New Jersey

  • Californie

  • Chicago

  • Canada

  • Europe (France, UK, Italie)

  • Amérique Latine (Brésil, Colombie, Mexique, Venezuela)

     Leur revenu moyen est plus élevé que celui de la population locale, ce qui augmente la demande en logements milieu et haut de gamme.

Craig Studnicky précise :

« Le Sud de la Floride accueille chaque année plus de nouveaux résidents disposant de revenus élevés que toute autre région du pays. C’est le moteur principal de la stabilité des prix. »

 

Avantages fiscaux et business-friendly

Miami bénéficie :

• 0 % d’impôt sur le revenu en Floride

• Un environnement pro-entreprises (délocalisations massives depuis 2021)

• Un coût de vie encore compétitif par rapport à New York ou Los Angeles

Résultat :
    Croissance du nombre de sociétés dans la tech, la finance, la santé et la logistique.

Brickell est même surnommé “Wall Street South”

 

Qualité de vie, climat et connectivité internationale

Miami offre :

• Accès direct à plus de 100 destinations internationales

• Style de vie attractif : mer, culture, gastronomie

• Développement urbain majeur : Miami Worldcenter, Brickell expansion, Edgewater revitalisation

    Une combinaison rare pour les cadres internationaux et les investisseurs résidentiels.

 

Données du marché – Q3 2023 vs Q3 2024 (Miami-Dade)

Sources : Miami Realtors®, MLS, Elliman Report.

 Prix médians

Maisons

• Q3 2023 : $600,000

• Q3 2024 : $655,000
  ➡️ +9.1 %

Condominiums

• Q3 2023 : $400,000

• Q3 2024 : $420,000
  ➡️ +5 %

 

Inventaire (Months of Supply)

Segment	Q3 2023	Q3 2024
Maisons	2.9 mois	3.0 mois
Condos	4.6 mois	5.2 mois

 L’équilibre du marché se situe à 6 mois.
 Miami reste un marché de vendeurs.

 

Volume des ventes

Maisons (YoY)

• Q3 2023 : –7 %

• Q3 2024 : –3 %

Condos (YoY)

• Q3 2023 : –11 %

• Q3 2024 : –6 %

 Le ralentissement vient des taux, pas d’une baisse de la demande structurelle.
 Les prix résistent car l’inventaire reste faible

 

 

Préconstruction – Le segment stratégique (Insights ISG & Craig Studnicky)

Offre de condos en pénurie

Craig Studnicky rappelle :

« Depuis 2008, nous n’avons jamais reconstruit assez de condominiums pour répondre à la croissance de population. L’inventaire neuf reste insuffisant. »

Entre 2012 et 2023, la population du Sud de la Floride a augmenté de plus de 600,000 personnes, mais le nombre de nouveaux condos livrés a diminué de moitié comparé aux cycles précédents.

 

 Qui achète la préconstruction ?

Selon ISG :

• 50–60 % : acheteurs internationaux

• 30–40 % : acheteurs des grands États américains (NY, CA, TX)

• 10 % : résidents locaux

 

Quartiers les plus performants en préconstruction

• Brickell

• Downtown / Miami Worldcenter

• Edgewater

• Wynwood

• Miami Beach

 Tous affichent des niveaux de réservation élevés malgré les taux.

 

Insights du Miami Report™ 2025 — Q3 

Voici les points confirmés publiquement :

• La demande internationale repart fortement en 2025

Studnicky note un retour solide des acheteurs européens, en plus d’un maintien des flux latino-américains.

•  Le manque d’inventaire reste le principal moteur de stabilité des prix

« Il n’y a pas assez de nouveaux projets pour absorber la croissance migratoire. »

•  Les taux plus bas en 2025 devraient relancer la demande locale

Les prévisions publiées par Fannie Mae annoncent des taux entre 6.0 % et 6.5 %, favorisant une reprise des transactions.

•  Les prix devraient continuer à progresser doucement

Selon ISG & analyses publiques :

• Maisons : croissance modérée +3 % à +5 % prévue en 2025

• Condos : +2 % à +4 %

• Luxe : segment le plus dynamique pour 2025

Ces projections sont réalistes, cohérentes avec tous les reports majeurs.

 

Pourquoi Miami attire autant d’investisseurs ?

• Marché structurellement sous-offre
• 
  Migration à hauts revenus
• 
  Demande internationale forte
• 
  Croissance économique continue
•  
• 
  Préconstruction très active et très recherchée
• 
  Fiscalité extrêmement avantageuse
• 
  Stabilité des prix malgré les taux élevés

Miami continue d'offrir un profil que peu de marchés nord-américains répliquent :
➡️ une ville mondiale, en expansion, soutenue par une demande internationale durable.